Fundusze typu REIT
Polacy kochają inwestycje w nieruchomości. Może fundusze REIT są idealną propozycją dla inwestorów długoterminowych kochających dywidendy i inwestowanie na rynku nieruchomości?
Na skróty:
Co to jest fundusz REIT?
REIT-y to fundusze zorganizowane w formie spółki, które są w większości notowane na giełdzie i w zależności od kraju, muszą nie mniej niż 70%-100% zysku przeznaczać na wypłatę dywidendy. Dzięki temu zwolnione są z płacenia podatku CIT. Wypłata dywidendy jest formą przypominającą dochód z wynajmu nieruchomości. Fundusze/spółki giełdowe REIT są jednak narażone na zmienność notowań ich akcji na giełdzie, podobnie jak inne spółki akcyjne, których przedmiot działalności nie ogranicza się jedynie do nabywania różnych klas nieruchomości na wynajem.
REIT-y z zasady kupują nieruchomości, które później wynajmują. Często robią to z wykorzystaniem tzw. lewarowania, czyli za pożyczony kapitał. Ten sposób finansowania zwiększa ich wrażliwość na zmienność stóp procentowych. Nieruchomości, które kupują REITy to przede wszystkim biura, obiekty przemysłowe, centra handlowe, magazyny, hotele, przychodnie, kasyna, centra danych, mieszkania czy wieże telekomunikacyjne. Ten najpopularniejszy rodzaj REITów określa się mianem Equity (najem). Istnieją jeszcze fundusze REIT typu Mortgage (kredytowanie), o których mówi się również REIT-y hipoteczne. Przedmiot działalności funduszy tego typu związany jest z udzielaniem kredytów hipotecznych. Można powiedzieć, że inwestują w kredyty hipoteczne. Ich model działania podobnie, jak REIT-ów Equity polega na dzieleniu się z inwestorami dywidendą, która w ich przypadku jest źródłem dochodów odsetkowych od udzielonych kredytów na cele zakupu nieruchomości.
Ostatni rodzaj REIT-ów łączy w sobie jedno i drugie rozwiązanie. Są to REIT-y hybrydowe.
Czy mamy w Polsce takie fundusze?
W Polsce podobnie, jak w kilku innych krajach ciągle nie ma rozwiązań prawnych pozwalających działać REIT-om. Tym samym polski inwestor nie znajdzie funduszy typu REIT notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. O pracach legislacyjnych na ten temat mówi się już od kilku lat. W kwietniu 2024 ponownie media donosiły, że wraca dyskusja o ustawie regulującej działanie tego typu funduszy. Wyszukiwanie na stronie sejmowej we wrześniu br. wśród złożonych projektów ustaw dało jednak wynik negatywny. Musimy jeszcze trochę poczekać na polskie fundusze tego typu.
Jak zainwestować w fundusz typu REIT?
Rynek funduszy REIT na świecie jest bardzo bogaty. Na koniec 2022 roku takich funduszy notowanych na giełdach było 890, z czego najwięcej w Ameryce Północnej i Azji.
Są dwa główne sposoby inwestowania w REIT-y. Pierwszy, to zakup pojedynczych spółek (REIT-ów). Polscy inwestorzy najczęściej kupują REITy notowane na giełdzie w Stanach Zjednoczonych Ameryki. Drugi polega na nabywaniu funduszy ETF lub funduszy indeksowych, które naśladują jeden z indeksów rynku REIT-ów. Fundusze ETF notowane są na wielu europejskich giełdach i są dostępne dla inwestorów w ofertach wielu biur maklerskich w Polsce. Fundusze indeksowe dostępne są w Towarzystwach Funduszy Inwestycyjnych.
Notowania REIT-ów, podobnie jak akcji najczęściej rosną w okresach silnego wzrostu gospodarczego i sprzyjającego otoczenia makroekonomicznego (w tym niskich stóp procentowych). Biorąc pod uwagę występującą wśród REITów podobną zmienność, jak akcji pozostałych spółek notowanych na giełdzie, zaleca się często, żeby minimalny horyzont inwestycyjny dla tej klasy aktywów wynosił 10 lat. Wynika to z obserwowanych historycznie obsunięć kapitału (ang. drawdown) i potrzeby odrobienia poniesionych wówczas strat. REITy dobrze się sprawdzają w portfelach o strategiach dywidendowych. Ich stopy dywidend są zwykle wyższe niż przeciętne stopy dla innych akcji.
Czy to się opłaca?
Każda inwestycja, w tym w fundusze REIT narażona jest na jakieś ryzyka. Inwestor decydujący się na ich zakup musi o nich wiedzieć i je rozumieć.
Stopy zwrotu funduszy typu REIT w USA z uwzględnieniem wypłaconych dywidend
*na zielono zaznaczono najwyższy zwrot z inwestycji w fundusz inwestujący w nieruchomości w danym roku
Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych NAREIT https://www.reit.com/data-research/reit-indexes/annual-index-values-returns
W przypadku REIT-ów trzeba pamiętać o ryzykach dla nich charakterystycznych i typowych, takich jak:
– ryzyko epidemiczne (lockdown)
– ryzyko pogodowe/klimatyczne (huragany, powodzie, tajfuny, trzęsienia ziemi itp.)
– ryzyko stopy procentowej (wzrost stopy procentowej, to najczęściej spadek cena REIT-ów i odwrotnie, spadek stopy procentowej to wzrost cen REIT-ów).
Warto wiedzieć, że statystycznie REIT-y w okresie średniego i wysokiego poziomu inflacji dawały średnio lepsze stopy zwrotu niż indeks S&P500.
Zalety i wady inwestowania w fundusze REIT
Zalety:
- Płynność funduszy REIT notowanych na giełdzie.
- Dywersyfikacja portfela w przypadku uzupełnienia go o pojedyncze akcje REIT (fundusze ETF z ekspozycją na rynek REIT nie daje już tego efektu).
- Wysokie dywidendy.
- Dysponując relatywnie niewielkim kapitałem można mieć w portfelu aktywa, mające wiele cech wspólnych z fizycznymi nieruchomościami. Jednocześnie z inwestora zdjęty jest obowiązek zarządzania posiadaną nieruchomością i najmem, jak w przypadku jest fizycznego posiadania.
Wady:
- Kiedyś indeksy na REIT-y dawały szansę na dywersyfikację portfela akcyjnego. Obecnie, statystycznie nie mają już tej zalety. W ostatnich latach notowania indeksów na spółki/fundusze REIT ogólnie poruszały się podobnie jak szeroki rynek akcji w USA. Na przykład w ciągu ostatnich trzech lat zakończonych 31 stycznia 2024 r. indeks FTSE NAREIT Equity REITS miał korelację 0,87 z szerokim rynkiem akcji.
- Wrażliwość na wzrost stóp procentowych (duży udział finansowania obcego w ich bilansach).
- Duża wrażliwość na fluktuacje cen związanych ze zmianami popytu na najem nieruchomości.
